Карелия официальная. Официальный портал органов государственной власти Республики Карелия
 
  |О Карелии |Символика   | Правовые акты |  Программы | Газета "Карелия" |Справочники |  
Карта портала Поиск Новое на сайте О портале
Информация по вопросу одностороннего отказа собственников помещений в многоквартирном доме от исполнения договора управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс Российской Федерации предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме право выбрать один из трех способов управления жилым домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья или специализированным потребительским кооперативом, управление управляющей организацией, и не ограничивает в возможности сменить ранее избранный способ управления домом на иной из допустимых по закону.

При выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления управляющей организацией с каждым собственником помещения в таком доме должен быть заключен договор управления многоквартирным домом в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления управляющей организацией договор управления многоквартирным домом заключается: на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским , в частности статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в силу которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Договор также может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке в случаях, перечень, которых определен частью 2 указанный статьи.

Важно отметить, что частью 3 рассматриваемой статьи, допускается односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В этом случае договор считается соответственно расторгнутым или измененным с момента наступления указанных событий.

Жилищный кодекс Российской Федерации допускает односторонний отказ собственников помещений в многоквартирном доме от исполнения договора управления многоквартирным домом в трех случаях:

  1. договор управления многоквартирным домом заключен по результатам открытого конкурса.
  2. управляющая организация не выполняет условий договора управления;
  3. собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (позиция Президиума ВАС РФ, изложенная в постановлении от 22.11.2011 N 7677/11).

Обязательным условием одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, является принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, соответствующего решения.

По вопросу проведения общего собрания.

Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем. Одним из вопросов, отнесенных жилищным законодательством к компетенции общего собрания, является выбор способа управления многоквартирным домом.

Вопрос способа управления многоквартирным домом, в том числе односторонний отказ собственников помещений в многоквартирном доме от исполнения договора управления многоквартирным домом и принятие решений о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом может быть рассмотрен как на годовом общем собрании, так и на внеочередном.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан соблюсти следующее требования:

1) сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.
Жилищным кодексом Российской Федерации допускаются следующие способы сообщения собственникам помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания (далее – сообщение):
направление сообщения каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме;
вручение сообщения каждому собственнику помещения в данном доме под роспись;
размещение сообщения в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

2) указать в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме следующее:
сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форму проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
дату, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестку дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Как отмечалось ранее, основным вопросом, включенным в повестку дня может быть вопрос способа управления многоквартирным домом, например в такой формулировке: односторонний отказ собственников помещений в многоквартирном доме от исполнения девствующего договора управления многоквартирным домом, заключенного «% мая 20…года с Обществом с ограниченной ответственностью <…….> и принятие решений о выборе управляющей организации Общество с ограниченной ответственностью <…….> и заключение с ним договора управления (или об изменении способа управления данным домом, например: создание товарищества собственников жилья).

Помимо основного вопроса, в повестку дня могут быть включены следующие существенные вопросы (если они не были решены ранее):
сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников;
порядок уведомления о принятых общим собранием решениях собственников;
порядок оформления решений (протоколов) общего собрания собственников;
место или адрес хранения протоколов и решений (в случае заочного голосования) общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;
место (помещение) в многоквартирном доме, доступное для всех собственников помещений в данном доме, где будут размещаться итоги голосования, принятые решения, иная информация, связанная с проведением общего собрания.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В день и в месте, указанных в сообщении о проведении такого собрания (не менее десяти дней от даты размещения сообщения) проводится общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (с учетом кворума).

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения собственника.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Итоги голосования и принятое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть оформлено протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме и доведены до сведения всех собственников помещений в данном доме, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Важно помнить, что протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

В случае, если для проведения общего собрания собственников путем совместного присутствия не имелось кворума, необходимого для решения вопроса управления многоквартирным домом (более чем пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

В таком случае, необходимо повторить процедуру уведомления, сообщив собственникам помещений в данном доме о несостоявшемся с указанием даты общего собрания собственников путем совместного присутствия в виду отсутствия кворума, необходимого для принятия решения и проведении общего собрания собственников путем заочного голосования.

В таком сообщении, должны быть указаны: дата, до которой решения (бюллетени) должны быть заполнены и переданы; место или адрес, куда решения (бюллетени) должны быть переданы.

Решения, принимаемые собственниками помещений в многоквартирном доме путем заочного голосования, должны быть оформлены в письменном виде (бюллетень для голосования), к которому прикладывается доверенность на голосование, в случае, если голосовал не собственник помещения в данном доме.

Засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Решение (бюллетень для голосования), по вопросам, поставленным на голосование, должно содержать:
сведения о лице, участвующем в голосовании (в том числе, адрес, сведения о собственности: личная, долевая, площадь и т.д.)
сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В заключение, необходимо отметить, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением порядка, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Техническая поддержка портала
Создано 25 июля 2014. Отредактировано 25 июля 2014.
© Администрация Главы Республики Карелия, 1998-2019
При использовании материалов гиперссылка на портал обязательна.