Карелия официальная. Официальный портал органов государственной власти Республики Карелия
 
  |О Карелии |Символика   | Правовые акты |  Программы | Газета "Карелия" |Справочники |  
Карта портала Поиск Новое на сайте О портале
Рекомендации при заключении договоров управления многоквартирным домом в городских округах и поселениях муниципальных образований Республики Карелия

В соответствии с Конституцией Российской ФедерацииГражданским кодексом Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденными Правительством Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Правительством Российской Федерации, иными положениями гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, Государственная жилищная инспекция Государственного комитета Республики Карелия по реформированию ЖКХ провела работу с управляющими организациями г. Петрозаводска по приведению заключенных (заключаемых) договоров управления в соответствие с требованиями действующего законодательства. Данная работа проведена с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В ходе работы проведены рабочие встречи, заседания круглого рабочего стола, консультации с представителями управляющих организаций, администрации г. Петрозаводска, ассоциации собственников жилья Карелии и ассоциации управляющих организаций Республики Карелия. По завершению работы выработаны согласованные с управляющими организациями рекомендации по заключению договоров управления многоквартирным домом.

Государственный комитет Республики Карелия по реформированию ЖКХ предлагает использовать данные рекомендации при заключении договоров управления многоквартирным домом в городских округах и поселениях муниципальных образований Республики Карелия.

В рекомендациях указано, что при заключении договора управления управляющим организациям необходимо учитывать, что управление общим имуществом в многоквартирном доме должно осуществляться с наибольшей выгодой для собственников, с соблюдением требований действующих технических регламентов, стандартов, правил и норм государственных санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, гигиенических нормативов, и иных правовых актов.

Cоблюдая указанные задачи, а также в целях планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, целесообразно включать в договор управления следующие позиции:

I. Характеристика многоквартирного дома на момент заключения договора (ст. 24 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме"), а именно адрес многоквартирного дома, номер технического паспорта БТИ; серия, тип постройки, год постройки, этажность; количество квартир; общая площадь с учетом летних помещений в м 2; общая площадь жилых помещений без учета летних в м 2; общая площадь нежилых помещений в м 2; степень износа по данным государственного технического учета в %; год последнего комплексного капитального ремонта; правовой акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу; правовой акт о признании дома ветхим; площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома в м 2; кадастровый номер земельного участка.

II. Состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление, описывается в соответствии с ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года и включает в себя: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

III. Целесообразно в договоре управления отразить сведения о жилых помещениях, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме по следующей схеме:

№№
п/п
№ квартиры
или нежилого
помещения по
экспликации БТИ
Общая площадь
квартиры или
нежилого
помещения по
экспликации
БТИ(кв.м)
Наименование и реквизиты документа, устанавливающего право собственности

(дата и номер свидетельства о праве собственности, или дата сделки с недвижимым имуществом до 1998 года на соответствующем документе)
      
      

IV. Согласно действующему законодательству управляющая организация обязана вести и хранить техническую документацию (базы данных), полученную от ранее управлявшей организации/заказчика-застройщика, вносить в техническую документацию изменения, отражающие состояние дома, в соответствии с результатами проводимых осмотров; по требованию Собственника знакомить его с содержанием указанных документов; вносить собственнику предложения о составлении недостающей технической документации; передавать техническую документацию при смене способа управления, или управляющей организации в соответствии с требованиями ЖК РФ. В договоре должен содержаться перечень документации, предусмотренной законодательством, в том числе: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; б) документы (акты) о приемке результатов работ; в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

V. В целях соблюдения прав собственников помещений в многоквартирном доме на предоставление жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества, целесообразно в договоре разъяснить собственнику, что условия и порядок произведения перерасчета платы при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, не превышающими установленную продолжительность, установлены действующим законодательством, а именно Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года и Постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 года. При этом целесообразно по просьбе собственника знакомить его с вышеуказанными нормативно-правовыми актами.

VI. Одним из основополагающих требований к содержанию договора управления предъявляемых действующим законодательством (п.2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) является перечень работ и услуг, обязательных к выполнению управляющей организаций. Управляющим организациям необходимо с большей внимательностью подходить к составлению перечня, который в свою очередь должен учитывать услуги с наибольшей выгодой для собственников, в целях обеспечения комфортных и благоприятных условий проживания. Перечень работ и услуг обязательных к выполнению управляющей организацией должен содержать нормативный комплекс работ, необходимый для поддержания в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем многоквартирного дома, заданных параметров и режимов его конструкций, оборудования и технических устройств. При этом необходимо руководствоваться действующими техническими нормами и правилами, требованиями СНиПов и т.д. Состав услуг и работ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, оформляется приложением к договору.

В настоящий момент перечень обязательных работ и услуг согласовывается с надзорными инстанциями и будет представлен управляющим организациям отдельным приложением к рекомендациям.

  • Управляющая организация обязана в течение действия гарантийных сроков на результаты отдельных работ по текущему ремонту общего имущества за свой счет устранять недостатки и дефекты выполненных работ, выявленные в процессе эксплуатации Собственником, нанимателем или иным пользователем помещения(й). Недостаток и дефект считается выявленным, если Управляющая организация получила письменную заявку на их устранение. Данная позиция должна также найти свое отражение в договоре.

VII. В целях соблюдения характеристик надежности многоквартирного дома, необходимо в договоре управления предусмотреть порядок проведения работ по капитальному ремонту следующим образом:
  • Управляющая организация обязана осуществить капитальный ремонт общего имущества в объеме и сроки, определенные решением общего собрания собственников помещений дома, принятым в течение срока действия настоящего договора, в пределах накопленных на расчетном счете Управляющей организации средств, перечисленных собственниками помещений дома на капитальный ремонт.
  • При необходимости проведения капитального ремонта Управляющая организация выносит (направляет собственникам) предложения о проведении капитального ремонта на рассмотрение общего собрания собственников. В предложении должны быть указаны:
    • необходимый объем работ по капитальному ремонту;
    • стоимость материалов, необходимых для выполнения капитального ремонта;
    • общая стоимость работ по капитальному ремонту;
    • сроки проведения работ по капитальному ремонту;
    • порядок финансирования капитального ремонта;
    • сроки возмещения расходов управляющей организации на капитальный ремонт и размеры их оплаты собственниками помещений;
    • прочие, связанные с проведением капитального ремонта условия.
  • Плата, внесенная Собственником за капитальный ремонт, учитывается отдельно по каждому многоквартирному дому и используются на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества. При этом в качестве особого условия целесообразно предусмотреть следующее: в случае расторжения (окончания срока действия) договора с Управляющей организацией, когда начатый ею капитальный ремонт не закончен, Управляющая организация передает Собственнику, уполномоченному общим собранием, либо новой управляющей организации все документы, связанные с выполнением капитального ремонта (проектно-сметную документацию, договоры подряда, акты приема выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ, акт сверки расчетов и другую документацию), а также денежные средства, полученные от собственников помещений данного дома, собственников помещений иных многоквартирных домов, из бюджета муниципального образования и не использованные на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества дома.

VIII. В целях соблюдения п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ необходимо в договоре управления указывать структуру цены договора, состоящую из: стоимости услуг и работ по содержанию общего имущества; стоимости работ по ремонту общего имущества; стоимости работ и услуг по управлению многоквартирным домом в размере, установленном на общем собрании собственников.

При этом, в договоре управления необходимо отражать работы и услуги, составляющие плату за управление, например: организация начисления и сбора платежей, организация содержания и ремонта, юридическое сопровождение (претензионно-исковая работа), организация предоставления коммунальных услуг, ведение бухгалтерского, налогового и финансового учета, услуги пунктов приема платежей, услуги паспортной службы. Размера платы за коммунальные услуги, определяемой управляющей организацией в соответствии с постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 года и действующими тарифами.

IX. В целях обеспечения прав собственников на осуществление контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, необходимо более подробно акцентировать внимание на способах контроля таких как:
  • Подача в письменном виде жалоб, претензий и прочих обращений для устранения выявленных дефектов с проверкой полноты и своевременности их устранения, а также получение от ответственных лиц Управляющей организации, не позднее 5 рабочих дней с даты обращения, информации о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ (п. 40 Правил содержания общего имущества);
  • Участие в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в Многоквартирном доме, участие в приемке выполненных работ и оказанных услуг Управляющей организацией. При этом необходимо указать в договоре, что плановые общие осмотры производятся два раза в год: весной и осенью, с обязательным предварительным письменным уведомлением о проведении осмотра собственников помещений либо уполномоченного по дому.
  • Проверка объемов, качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
  • Привлечение для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему Договору сторонних организаций, специалистов, экспертов. Проведение строительно-технической экспертизы, с привлечением соответствующих организаций. Привлекаемая для контроля организация, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение Собственника, оформленное в письменном виде.
  • Составление актов о нарушении условий договора.
Обе стороны договора имеют право на обращение в органы, осуществляющие государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, его соответствие установленным требованиям (органы местного самоуправления, ГЖИ, Госпожнадзор, Роспотребнадзор и другие) для административного воздействия, обращение в другие инстанции согласно действующему законодательству.

В договоре также должны быть отражены положения ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой Управляющая организация ежегодно предоставляет Собственнику отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия Договора. Отчет предоставляется на общем собрании собствеников помещений, а в случае проведения собрания в заочной форме - в письменном виде по требованию Собственника. Отчет размещается на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах, определённых решением общего собрания собственников помещений. В отчете указывается соответствие фактических перечня, количества и качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме перечню и размеру платы, указанным в настоящем договоре, количество предложений, заявлений и жалоб собственников, нанимателей, арендаторов или иных пользователей помещений в многоквартирном доме и принятых мерах по устранению указанных в них недостатков в установленные сроки.

Техническая поддержка портала
Создано 13 августа 2008. Отредактировано 13 августа 2008.
© Администрация Главы Республики Карелия, 1998-2019
При использовании материалов гиперссылка на портал обязательна.