Вы находитесь на неактуальной версии Официального интернет-портала Республики Карелия.
Переход на модернизированную версию Официального интернет-портала Республики Карелия: http://gov.karelia.ru/.
Обращаем внимание, что модернизированная версия Официального интернет-портала Республики Карелия находится в статусе бета-тестирования.

Карелия официальная. Официальный портал органов государственной власти Республики Карелия
 
  |О Карелии |Символика   | Правовые акты |  Программы | Газета "Карелия" |Справочники |  
Карта портала Поиск Новое на сайте О портале
Доклад Председателя Правления Национальной ассоциации участников ипотечного рынка С.Б.Стеньшинского
"Национальная ассоциация участников ипотечного рынка
в формирование инвестиционных механизмов жилищного строительства"
на Инвестиционном форуме
г.Петрозаводск 24 сентября 2004 г.

Уважаемые коллеги!

В начале своего выступления разрешите поблагодарить за приглашение принять участие в работе форума и предоставленную возможность выступить.

Обеспечение граждан доступным жильём Президент Российской Федерации В.В. Путин в последнем ежегодном Послании Федеральному Собранию Российской Федерации определил одной из самых актуальных задач.

Сегодня органы исполнительной власти всех уровней ориентированы на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям, как за счёт собственных накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.

Достижение этих целей требует решения целого комплекса вопросов, к которым относятся:

  • активное внедрение и развитие механизмов ипотечного жилищного кредитования;
  • совершенствование системы кредитования профессиональных застройщиков;
  • разрушение монополии и создание условий для "здоровой" конкуренции на рынке жилищного строительства;
  • разработка и принятие (на уровне муниципалитетов) четких правил и условий землепользования и застройки;
  • упрощение процедуры получения разрешений и согласований на осуществление строительства и т.д.

Если рассматривать историю становления ипотеки в России за последние годы, с момента принятия законов об ипотеки, оценочной деятельности и регистрации прав (1998г.) и до настоящего времени, то ее можно разделить на два этапа.

"Водоразделом" в истории Российской ипотеки стало заседание Президиума Госсовета России, состоявшееся в феврале 2003 г. Именно после него Президент страны назвал ипотеку - приоритетным направлением.

На первом этапе чиновники совместно с привлеченными экспертами готовили и принимали законопроекты. Однако рынок на них реагировал слабо. Подобный подход к подготовке законопроектов на том этапе был верен и позволил сформировать нормативно-правовой фундамент ипотечного жилищного кредитования. Но сегодня необходима доводка и настройка этих законов. При этом надо помнить, что каждая совершенная при этом ошибка приведет к невозможности работы соответствующего закона.

Именно поэтому появилась необходимость консолидации профессиональных участников ипотечного рынка, и их взаимодействия с властью. Отсюда становится понятным, что нужна единая переговорная площадка, источник консолидированных программно-законодательных инициатив, структура, проводящая информационно-разъяснительную работу с населением, профессиональную подготовку и переподготовку кадров для участников ипотечного рынка, и обеспечивающая взаимодействие профессиональных участников ипотечного рынка и власти.

Именно это и являются основными задачами Национальной ассоциацией участников ипотечного рынка (далее - НАУИР), созданной в апреле 2004 года.

Учредителями НАУИР стали: Ассоциация Российских банков, Всероссийский союз страховщиков, Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, Национальная ассоциация участников фондового рынка, Профессиональная Ассоциация регистраторов, трансфер-агентов и депозитариев, Российская гильдия риэлторов, Российское общество оценщиков, Всероссийский союз промышленников и предпринимателей.

В состав Попечительского совета НАУИР, возглавляемый Министром промышленности и энергетики Российской Федерации В.Б. Христенко, вошли представители всех ветвей власти, видные политики и деятели, а также руководители крупных союзов и компаний. Теперь если позволите, я перехожу к деятельности, которую осуществляет НАУИР.

В настоящее время ведется активная работа по следующим направлениям:

1. Организационная деятельность.

Сотрудники и члены нашего объединения осуществляют разъяснение, в том числе через средства массовой информации, целей и задач организации, ее структуры, принципов формирования органов управления и т.д. Эта работа проводится при участии Центра общественных связей Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации.

К настоящему времени значительное число организаций проявили заинтересованность войти в состав НАУИР. Ряд организаций уже представили в Совет НАУИР необходимые документы, в связи с чем идет оформление их участия.

Параллельно с этим происходит формирование постоянно действующих рабочих органов НАУИР - Комитетов НАУИР.

В их состав привлекаются наиболее авторитетные и профессиональные специалисты, а также представители ведомств, организаций, объединений, компаний и т.д., которые осуществляют свою деятельность на рынке жилищного финансирования и жилищного строительства и занимают там лидирующие позиции.

Мы считаем, что представители региональных структур (региональные ипотечные операторы, фонды и т.д.), непосредственных участников жилищной сферы, должны принимать самое активное участие в вопросах формирования, управления и деятельности Комитетов.

Сегодня созданы и активно ведут свою деятельность следующие Комитеты:

  • по подготовке и переподготовке кадров;
  • по вопросам ипотечного страхования;
  • по информационной политике.

На ближайшем заседании Совета НАУИР будет рассмотрен вопрос о создании еще ряда Комитетов:

  • по законодательной деятельности;
  • по инвестиционно-строительной деятельности;
  • по развитию первичного рынка ипотечных кредитов;
  • по работе с ипотечными брокерами.

2. Совершенствование законодательной и нормативной базы.

Состоялось расширенное заседание Совета НАУИР, посвященное рассмотрению поправок к находящемуся в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации Пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья.

Сформулированные предложения профессиональных участников ипотечного рынка были направлены в соответствующие профильные Комитеты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации. Часть из них была принята депутатами.

Как я говорил ранее, законодательная база ипотечного жилищного кредитования в целом сформирована, но, к сожалению, всех вопросов решить не удалось. Например, остается открытым вопрос о накоплениях средств граждан, снижении рисков для банков, участвующих в кредитовании строительства. Остались нерешенными некоторые вопросы в ЖКХ и т.д.

Именно поэтому в настоящее время нами готовится аналитическая записка, содержащая предложения по Перечню новых законодательных и иных нормативных правовых актов, которые необходимо принять с целью дальнейшего развития рынка доступного жилья.

Очень важным остается повышение доступности кредитов для населения, и мы об этом говорили еще в 2000 году. Одним из препятствий к этому является недостаток у многих потенциальных заемщиков первичных накоплений, поэтому банки из-за существующих рисков не могут уменьшить величину первичного взноса (ниже 30%). Однако если не перераспределить риски, т.е. часть рисков передать страховым компаниям, эта проблема будет решена. Многие считают, что это может оказаться дорого. Смею вас заверить, что проведенная предварительная работа страховщиков утверждает следующее, что при страховании всего кредита ставка увеличится на 1-1.5%, а если говорить о первичном взносе - 30% кредита, то увеличение составляет около 0.2-0.3%

Сегодня благодаря НАУИР и в его рамках начато решение этой проблемы, существовавшей между банкирами и страховщиками. Комитет НАУИР по вопросам ипотечного страхования подготовил проект Правил страхования гражданской ответственности должника за неисполнение своих денежных обязательств, обеспеченных ипотекой, перед кредитором, являющимся залогодержателем предмета ипотеки. В настоящее время идет его доработка и согласование.

3. Формирование системы подготовки и переподготовки профессиональных кадров в сфере жилья и развития городов.

Эта задача очень серьезна, но может возникнуть вопрос "А сколько кадров нужно?". Перед началом работ была проведена предварительная оценка, которая показала, что при решении масштабной, системной задачи, поставленной Президентом России, потребуется около 20 тыс. специалистов.

Как вы сами понимаете, один ВУЗ справиться с этим не сможет. Необходима система подготовки и переподготовки специалистов с участием всех ВУЗов страны.

Необходимо отметить, что эти специалисты должны быть широкого профиля, т.е. они должны знать работу всей сферы жилья, всех ее участников, независимо от места своей работы.

Сегодня практически завершена разработка проекта Государственных требований к программам профессиональной подготовки и переподготовки специалистов в сфере жилья и развития городов. Проект этого документа будет представлен для утверждения в Министерство образования и науки Российской Федерации. В работе над документом принимают участие представители ведущих высших учебных заведений Российской Федерации. НАУИР стала инициатором создания на базе одного из ВУЗов кафедры по подготовке и переподготовке специалистов в сфере жилищного финансирования. В этой связи Ректоратом и Ученым советом Международного университета природы, общества и человека "Дубна" (г.Дубна Московской области) принято решение о создании такой внебюджетной кафедры. Планируется, что обучение первых слушателей начнется с января 2005 года. Одновременно с этим при заинтересованности ряда стран Центральной и Восточной Европы и СНГ начата реализация мероприятий по созданию Международного учебно-методического центра жилья и развития городов, основной задачей которого будет являться организация единой системы подготовки и переподготовки квалифицированных специалистов широкого профиля в сфере жилья и городского развития взамен разрозненных курсов и семинаров.

В сентябре 2004 г. начались занятия в "Школе ипотечного брокера" - первый на российском рынке недвижимости учебный курс, ориентированный на обучение специалистов для практической работы в различных структурах, таких как банки, ипотечные агентства, риэлторские фирмы и т.д.

4. Информационно-разъяснительная и пропагандистская работа.

НАУИР принял непосредственное и самое активное участие в разработке "Программы основных мероприятий по организации и проведению информационно-разъяснительной работы, направленной на стимулирование развития рынка доступного жилья" Министерства промышленности и энергетики Российской Федерации и приступил к ее совместной реализации.

Поэтому сегодня информация, исходящая от НАУИР по вопросу развития рынка доступного жилья, становится официальной.

В ближайшее время информационно-разъяснительная работа (далее - ИРР) начнется и субъектах России. При этом понятно, что НАУИР без помощи регионов не обойдется и в первую очередь без помощи региональных ипотечных операторов, т.к. именно они осуществляют в регионах ипотечную деятельность, аккумулируют всю необходимую информацию, владеют ситуацией на этом рынке и их голос будет услышан.

Кроме того, НАУИР и Международная академия ипотеки и недвижимости начинают реализацию совместных проектов:

  • проведение выставок под общим названием "Улица ипотеки";
  • деятельность Международного ипотечного клуба - переговорной площадки для представителей органов исполнительной и законодательной власти всех уровней, профессиональных участников ипотечного рынка, а также юридических и физических лиц, заинтересованных в формировании рынка доступного жилья;
  • издательская деятельность (издание книг-справочников "Популярная энциклопедия по недвижимости" и "Ипотека в России. Прошлое, настоящее, будущее").

5. Стимулирование инвестиционнно-строительной активности

Необходимо отметить, что одной из важнейших задач, которые ставит перед собой НАУИР, является стимулирование инвестиционно-строительной активности на рынке жилья.

Сегодня формирование инвестиционных механизмов в жилищном строительстве является важнейшим условием развития рынка доступного жилья Если мы не сумеем добиться в ближайшие годы существенного роста объемов жилищного строительства, то развитие массового ипотечного жилищного кредитования населения, обеспечивающего рост спроса на жилье, приведет лишь к росту цен и не позволит решить проблему доступности жилья для граждан России, поставленную Президентом.

Регулирование цен на жилье административными методами за исключением социального жилья, где инвестором выступает государство, приведет лишь к спекуляциям на рынке жилья. Только увеличение объемов жилищного строительства станет естественным ограничителем роста цен на жилье. Уже сегодня в регионах России, где ипотека развивается наиболее динамично, из-за недостатка объема предложений жилья, наблюдается рост цен на него.

В этой связи НАУИР начал осуществлять содействие региональным и муниципальным органам исполнительной власти, а также профессиональным участникам ипотечного рынка, в разработке и реализации инвестиционно-строительных ипотечных проектов (далее - Проекты), а также в привлечении средств на их реализацию.

Под патронажем НАУИР уже сегодня находится ряд Проектов, таких как строительство жилья для сотрудников создаваемого Российского центра программирования (г. Дубна Московской области), Проекты с привлечением кредитных линий зарубежных банков в некоторых регионах России и другие.

Вы лучше меня знаете, что от идеи до реализации любого проекта проходит очень много времени, в течение которого необходимо продумать и проработать множество вопросов.

В нашем случае самое сложное решить, как соединить ипотечно - финансовую схему кредитования населения с инвестиционно - финансовой схемой строительства жилья. Нам удалось решить эту проблему.

Суть организационно-финансовой схемы наших Проектов состоит в том, что заказчик-застройщик после оформления правоустанавливающих документов на земельный участок и получение разрешений на проектирование и строительство под залог имущественных прав привлекает средства кредиторов (инвесторов) на цели жилищного строительства.

Средства инвестора поступают заказчику-застройщику либо непосредственно, либо через строительные кредиты, открываемые для потенциальных покупателей строящегося жилья, которые после завершения строительства и оформления прав собственности на жилые помещения, заменяются на ипотечные жилищные кредиты.

Подбор заемщиков-покупателей жилья осуществляет региональный ипотечный оператор, который становится непосредственным участником проекта в качестве "ипотечного риэлтора" еще на стадии строительства.

При таком подходе повышается привлекательность проекта для всех его участников - инвестор получает гарантированных покупателей жилья, для застройщика повышается доходность проекта, для покупателя жилья снижаются строительные риски.

Кроме того, НАУИР, являясь партнером государства, имеет возможность общаться с представителями крупных компаний - инвесторов и привести их на Российский рынок. Эта работа осуществляется либо непосредственно экспертами НАУИР, либо через аккредитованные при НАУИР консалтинговые компании.

В настоящее время, на примере Чувашской Республики (строительство двух жилых домов общей площадью свыше 27 тысяч квадратных метров), полностью отработан организационно-финансовый и правовой механизм реализации подобных Проектов с привлечением кредитных линий зарубежных банков.

При реализации Проекта в Чувашской Республике используется кредитная линия, открываемая Райффайзенбанком (Венгрия) Ипотечной корпорации Чувашской Республики под гарантии Чувашской Республики. Страхование кредитной линии осуществляется Государственной страховой компанией Венгерской Республики под гарантии Венгерской Республики.

Значимость подобных проектов, наряду с реально построенными и вводимыми в эксплуатацию квадратными метрами, обусловлена следующими обстоятельствами:

  • для их реализации привлекаются кредитные линии иностранных коммерческих банков без гарантий Российской Федерации;
  • разработанная в соответствии с международными правилами организационно-финансовая схема Проекта может использоваться и в других субъектах Российской Федерации и способствовать привлечению зарубежных инвестиций на цели жилищного строительства (квота страхования под гарантии Венгерской Республики составляет не менее 100 млн. евро);
  • стоимость зарубежных кредитных линий примерно в два раза ниже, чем аналогичные кредитные линии российских коммерческих банков;
  • в процессе реализации этих проектов открывается возможность привлечения и использование передовых высоко эффективных зарубежных строительных технологий.

Данные проекты осуществляются в соответствии с российско-венгерским Меморандумом о сотрудничестве в области строительства, который был подписан 9 сентября 2003 г. в г. Будапеште в присутствии Председателей Правительств наших стран.

В рамках этого Меморандума была создана российско-венгерская рабочая группы по строительству, сопредседателем которой с российской стороны назначен В.Н. Пономарев - Председатель Совета НАУИР.

В завершении своего выступления хотелось бы обратить внимание всех присутствующих здесь представителей органов исполнительной и законодательной власти, ведомств, компаний, организаций и других структур, что НАУИР объединяет реально действующих на жилищном рынке профессиональных участников, тесно сотрудничает с государственной и законодательной властью страны и регионов России и уже приступила к реализации намеченных целей и задач.

Мы открыты для сотрудничества и готовы рассмотреть любые Ваши предложения, а всех желающих принять в ряды нашей организации.

Благодарю за внимание!

Техническая поддержка портала
Создано 9 декабря 2004. Отредактировано 9 декабря 2004.
© Администрация Главы Республики Карелия, 1998-2019
При использовании материалов гиперссылка на портал обязательна.